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Im Folgenden möchten wir Ihnen einen Überblick geben über die beim Immobilienerwerb und Immobilienunterhalt in Spanien relevanten Steuerarten:
1. Steuern beim Kauf
a) Grunderwerbssteuer:
Bei Abschluss eines Immobilienkaufs hat der Käufer die Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Tansmisiones Patrimoniales) in Höhe von 7% des Kaufpreises zu zahlen; (in wenigen autonomen Regionen liegt sie bei 6,5%).
b) Umsatzsteuer:
Handelt es sich um einen Neubau, der direkt vom Bauträger gekauft wird, so zahlt der Käufer anstatt der Grunderwerbssteuer die spanische Umsatzsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido,I.V.A.) von i.d.R. 8% - in besonderen Fällen 4%. Beim Ankauf von Garagenplätzen fallen 18% IVA an, sofern diese nicht als Einheit mit einer Wohnimmobilie gekauft werden.
c) Beurkundungssteuer, sog. Stempelsteuer:
In beiden vorgenannten Fällen hat der Käufer zudem beim notariellen Kauf die Übertragungssteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) zu zahlen. Sie beläuft sich je nach Autonomer Region über 0,5 bis 1% des Werts der Immobilienübertragung.
2. Steuern beim Verkauf
a) Einkommenssteuer für Nicht-residente:
Seit 2010 hat der nicht in Spanien ansässige Verkäufer beim Immobilienverkauf eine Einkommenssteuer von 19% (vormals 18%) auf den erzielten Veräußerungsgewinn zu zahlen; dies regelt das ‚Einkommenssteuergesetz für Nicht-Residente’ (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR). Der Veräußerungsgewinn errechnet sich aus der Differenz zwischen dem vormals gezahltem Kaufpreis und dem durch den Weiterverkauf erzielten Kaufpreiserlös.
b) Plusvalía:
Bei jedem Eigentümerwechsel von städtischen Grundstücken (suelo urbano) fällt zusätzlich die gemeindliche Wertzuwachssteuer an, sog. Plusvalía municipal. Die Höhe dieser Steuer variiert von Gemeinde zu Gemeinde. Sie fällt neben der sonstigen Steuerlast meist nicht erheblich ins Gewicht, es sei denn, die Immobilie befand sich sehr lange im Eigenbesitz. Laut Gesetz hat der Verkäufer die Plusvalía zu tragen. Von der gewohnheitsrechtlichen Praxis, diese Steuer auf den Käufer abzuwälzen, wird nach und nach Abstand genommen.
3. Steuerliche Besonderheiten beim Immobilienver-/kauf:
Käufer von Immobilien in Spanien sind dazu verpflichtet, 3% des vereinbarten Kaufpreises zurückzubehalten und direkt an die spanische Staatskasse einzuzahlen - unabhängig davon, ob sie in Spanien ansässig (resident) sind, oder nicht. Dieser Steuerrückbehalt oder Quellenabzug (Retención) gilt als Steuervorauszahlung auf die Einkommenssteuer, welche der Verkäufers auf den aus dem Immobilienverkauf erzielten Veräußerungsgewinn zu zahlen hat. Sollten die einbehaltenen 3% des Kaufpreises nicht der zu zahlenden Einkommenssteuer von 18% auf den realisierten Gewinn entsprechen, hat der Verkäufer die Möglichkeit, zuviel Gezahltes von der Steuerbehörde zurückzufordern.
4. Steuern beim Unterhalt
a) Einkommenssteuer für Nicht-residente:
Ein nicht in Spanien ansässiger Immobilieneigentümer hat jährlich die Einkommenssteuer nach dem unter 2.a) erwähnten Gesetz zu entrichten. Dabei ist wissenswert, dass die Einkommenssteuer nicht nur auf erzielte Mieteinnahmen anfällt. Auch die eigene Nutzung der Immobilie ist im Rahmen der Einkommenssteuer jährlich zu versteuern. Mieteinnahmen werden mit 24% besteuert.
b) Grundsteuer:
Auch die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) fällt jährlich an und beträgt zwischen 1,1% und 2% vom Katasterwert. Ratsamerweise sollte diese Steuer direkt per Einzugsermächtigung durch die Steuerbehörde eingezogen werden um Säumniszinsen, Pfändungen, etc. zu vermeiden.
Für weitere Informationen steht Ihnen LEGITAS von Ehren gern zur Verfügung. Nützliche Hinweise zur den Steuerpflichten von nicht in Spanien ansässigen Personen finden Sie auf der deutschen Seite der spanischen Steuerdirektion Agencia Tributaria: www.aeat.es
Haben Sie Fragen? Möchten Sie mehr Informationen zu diesem Thema? Wenden Sie sich einfach an Rechtsanwältin von Ehren Kontakt
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